Room tín dụng xiết - lãi suất huy động tăng - lãi suất vay tăng - thị trường BĐS thanh lọc mạnh

 Góc thị trường theo quan điểm cá nhân

Thị trường BĐS trong thời gian ngắn sẽ khá là khó khăn, với tình trạng nới room như nước nhỏ giọt, lãi xuất huy động vốn tăng, lãi xuất cũng tăng.

Câu chuyện Trái phiếu doanh nghiệp Bất động sản

Theo thống kê, bất động sản là ngành phát hành nhiều trái phiếu doanh nghiệp nhất, với giá trị 285,6 nghìn tỷ đồng. Đây cũng là ngành có lãi suất sơ cấp bình quân cao nhất, với mức lãi suất gần 9,8%. Theo FiinRaTing (Đơn vị đánh giá trái phiếu) hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch.

Dòng vốn FDI, kiều hối và dòng tiền trên thị trường đổ vào bất động sản sụt giảm đáng kể từ sau sự kiện Tân Hoàng Minh, FLC…điều này sẽ tác động tiêu cực đến nợ xấu cũng như sự ổn định của hệ thống ngân hàng và khả năng trả nợ trái phiếu doanh nghiệp của các nhà phát triển bất động sản cho các nhà đầu tư cá nhân. Cuối năm 2022 và năm 2023-2024 sẽ là giai đoạn khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu đáo hạn. Trong khi nguồn vốn vay ngân hàng khó tiếp cận, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu bị siết chặt sẽ tác động rất lớn đến nguồn hàng bất động sản, kịch bản sẽ là “hàng nhiều, nhưng giá cao” khiến sức hấp thụ của thị trường bất động sản trong cuối năm và năm 2023 là không cao.
Đầu tư công: “vốn mồi” là cú hích cho phục hổi kinh tế. Nhưng việc giải ngân vốn đầu tư công 9 tháng đầu năm ước đạt 58,7% chưa đạt được kỳ vọng đề ra. Vay ưu đãi nước ngoài mới chỉ đạt 15,48% kế hoạch vốn được giao. Cũng cần phải nhắc lại một lần nữa rằng, trong giải ngân vốn đầu tư công, có yếu tố đặc thù, là “đầu năm thi công tích lũy khối lượng, cuối năm triển khai thanh toán”. Tức là, giải ngân sẽ tăng cao vào dịp cuối năm. Do vậy, khẳng định “giải ngân chậm” có thể chưa hoàn toàn chính xác. Chúng tôi cho rằng trong 3 tháng cuối năm tôc độ giải ngân đầu tư công sẽ đạt mốc 70% sau khi gói 147.138 tỷ VND được kích hoạt phục hồi kinh theo NQ43/2022/QH15 (lưu ý thêm là tốc độ giải ngân năm nay cao hơn năm 2021 34.000tỷ)

Ảnh hưởng của thông thư 𝟎𝟖/𝟐𝟎𝟐𝟏 và 𝟎𝟖/𝟐𝟎𝟐𝟐/𝐓𝐓-𝐍𝐇𝐍𝐍

Bà Nguyễn Thị Hồng (Thống đốc Ngân hàng Nhà nước) cho biết, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản hiện nay là cho vay trung hạn và dài hạn (từ 10-25 năm), trong khi nguồn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Tổng dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản đạt 2,288,278 tỷ đồng chiếm 20,44% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế, và tỷ lệ nợ xấu chiếm 1,62%. Việc cho vay đối với lĩnh vực này hiện tại được xem là một hoạt động kinh doanh rủi ro của ngân hàng.
Với thông tư 08/2022/TT-NHNN quy định về trình tự, thủ tục giám sát ngân hàng đối với tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Nhằm mục đích thực hiện giữ ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, đảm bảo an toàn của thị trường ngoại hối và an toàn của hệ thống ngân hàng
Tại thời điểm này mặt bằng cho vay đã thiết lập lãi suất mới 11%-13,5%, và lãi suất cho vay bất động sản không có cách gì giảm được trong ngắn hạn (cuối năm 2022). Vòng kim cô Thông tư 08 khống chế 34% vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thì “cửa nào cho thị trường bất động sản”.

Trên đây là những khó khăn cuối năm của thị trường kinh tế BĐS, nhưng không phải thị trường chỉ có những gam màu u tối, chúng ta vẫn có những màu sáng hơn như Những chỉ số, báo cáo 9 tháng đầu năm 2022 như: GDP tăng cao nhất trong hơn 1 thập kỷ, cán cân thương mại hàng hóa xuất siêu hơn 6,5 tỷ USD, lạm phát thấp hơn mức CPI bình quân chung… là những điểm sáng của nền kinh tế Việt Nam 9 tháng đầu năm

Thị trường vừa qua phải gọi là xấu nếu không muốn nói là quá xấu. Thời điểm hiện nay không khuyến khích anh chị nhà đầu tư đánh chiến lược BĐS ngắn hạn. Nên ưu tiên cho các dòng sản phẩm sau 1-2 năm có thể tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê( nhà phố shophouse, căn hộ du lịch)

Đấy sẽ là những giải pháp giúp giải quyết vẫn đề và tạo ra nguồn lợi cho anh chị Nhà Đầu Tư về lâu dài.

Thời điểm này là thời điểm thanh lọc các nhà đầu cơ ngắn hạn đưa BĐS về với giá trị thực, tránh được những nguy cơ thổi giá quá cao so với giá trị bđs mang lại.

Và nếu thời điểm này anh chị Nhà Đầu Tư sử dụng đòn bẩy tài chính thì nên sử dụng 50% so với giá BĐS và nên chọn những bđs có CHÍNH SÁCH THANH TOÁN DÀI giúp ta cân đối được dòng vốn đầu tư.

——————————
Tân Lý IA - Investment Advisor
Tư vấn đầu tư và Phân Tích tiềm năng Dự Án BĐS
Sản phẩm tiềm năng: https://atplink.com/BDSTanLy-IA
Hotline: 0933-917-964